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博鱼体育APP下载 房地产,高收益时代结束了!
日期:2021-11-03  人气:

  无论是卖房的,还是买房的,房地产的高收益时代正在成为过去时。

  10月27日,胡润百富发布了2021年度的中国富豪排行榜,榜单前10中,如果除去李嘉诚家族,内地没有一个上榜的房地产企业家。

  

房地产,高收益时代结束了!

  而在2020年的榜单是这样的,许家印、杨惠妍家族等都在前10榜单上。

  

房地产,高收益时代结束了!

  在财富榜榜单中,没有房地产企业家上榜这是20多年来没有过的。

  另外,从行业分布上,房地产富豪占比只有9.4%,远低于2019年的14.8%。

  

房地产,高收益时代结束了!

  要知道,过往房地产是产生富豪人数最多的行业之一,而现在的场面犹如跌落神坛,让人感慨。

  究竟是什么原因?

  我们知道,富人排行榜中的财富并不是现金,而是包含房产、股权在内的各种资产。过去20年房企财富累积主要是股权增值,即上市或股价上涨带来的财富增值。

  但过去一年,房地产行业股价低迷。虽然自去年以来股市有了一波涨幅,但主要集中于新能源汽车、芯片、医疗、煤炭等行业,而地产股(含港股)备受市场冷落。

  

房地产,高收益时代结束了!

  (房地产行业股价)

  尤其是一段时间以来,华夏幸福(行情600340,诊股)、恒大等巨头房企出现了流动性危机,降低了股民对地产股的偏好度。

  这些情况说明房企高负债模式难以维持。

  2016年以来,楼市政策出现了明显的变化。限购、限贷、限售、限价等,一方面抑制了市场短期的需求,避免了楼市的全面火爆。另一方面,新房限价而地价却在不断上升,压缩开发商的利润空间。

  三四线城市虽然大多不限价,但楼市整体较低迷,新房卖不出好价钱或空置严重。

  更为重要的是2020年下半年后,房地产政策进一步收紧。国家出台了“三道红线”、“两道红线”,要求房企控制负债、降低负债。房企高负债、高周转模式越来越玩不转。

  房地产企业的这一变化,正是中国从债权时代向股权时代过渡的真实写照。

  房地产是一个资金密集型行业,房企搞地产开发靠的是借钱,普通老百姓(行情603883,诊股)买房主要靠的还是借钱(房贷),结果都会造成社会的总负债率上升。

  2017年后,中国广义货币M2从10%以上的增长降为如今的10%以下,宏观杠杆率(社会总负债率)也在控制增速。

  货币增速的下降,意味着无论是卖房的,还是买房的,其收益均会下降。

  特别需要指出的是,今年以来,房地产变化不可谓不大。正如我此前说过的:

  随着房地产贷款集中度管理制度、二手房参考价制度、学区房“新政”出台以及即将来临的房地产税。楼市已明显降温,楼市的赚钱效应不断降低。

  房产投资获得高收益前提是可以变现,即主要看二手房市场,今年二手房指导价出来后,不仅新房有了限价,二手房也有了限价(按指导价贷款)。如果想卖个好价钱不容易,一是新房二手房出现了倒挂,品质更好的新房价格反而更低。二是按指导价发放贷款首付金额将会更高。

  如果你不卖,不变现,房地产税出来了很可能会面临每年征税,极大增加了房子的持有成本。

  当然你可能会说可以提高租金,但当下房租也在酝酿指导价,租金也没可能太高。

  所以,整体上来说,房地产,高收益时代正在慢慢结束了!

 
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